Giriş
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Önalım hakkı, kanunda öngörülen şartlarla, satılan payın diğer paydaş tarafından öncelikle edinilmesine imkân sağlar.
25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 734/2 değiştirilmiş; önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanması kabul edilmiştir. Uygulamadaki temel mesele, bu rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla tespit edileceğidir.
Kanuni düzenleme: Tapudaki bedel yerine rayiç değer
7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle değiştirilen TMK m. 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen yere nemalandırılmak üzere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Kesin süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez.
Yeni düzenleme, tapuda gösterilen bedelin her durumda esas alınması yaklaşımını terk ederek, dava konusu payın rayiç değerinin yargılama sırasında belirlenmesini öngörür. Bununla birlikte kanun metni, rayiç değerin hangi tarih esas alınarak belirleneceğini açıkça söylememektedir.
Yargıtay’ın çoğunluk yaklaşımı: Dava tarihi veya kanunun yürürlük tarihi
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararlarında benimsenen çoğunluk yaklaşımına göre, rayiç bedelin tespitinde davanın açıldığı tarih ile 7571 sayılı Kanun’un yürürlük tarihi arasında ayrım yapılmaktadır:
- 25 Aralık 2025 tarihinden sonra açılan davalarda, dava konusu payın rayiç değeri dava tarihi itibarıyla belirlenir.
- 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış ve bu tarihte derdest olan davalarda, rayiç değer 25 Aralık 2025 tarihi itibarıyla belirlenir.
Bu yaklaşımda, tarafların mülkiyet hakları arasında adil dengenin korunması, önalım hakkı sahibinin amaç dışında zenginleşmesinin önlenmesi ve bedelin belirlenmesinde hukuki öngörülebilirliğin sağlanması esas alınmaktadır. Bu nedenle satış tarihindeki rayiç değerin her durumda uygulanacak ölçüt olduğu söylenemez.
Çoğunluk kararları
Aşağıdaki kararlar, rayiç bedelin tespit tarihine ilişkin çoğunluk yaklaşımını ortaya koyan örneklerdir. Makalede satış tarihini esas alan karşı oy gerekçelerine dayanılmamış; yalnızca çoğunluk yaklaşımı aktarılmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/5945, K. 2026/2870, 02.06.2026
Kararda, 7571 sayılı Kanun değişikliğinden sonra açılan davalarda dava tarihinin; değişiklik yürürlüğe girdiğinde derdest olan davalarda ise 25.12.2025 tarihinin esas alınacağı belirtilmektedir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4687, K. 2026/2873, 02.06.2026
Bu kararda da TMK m. 734/2 değişikliği sonrası rayiç değerin tespit tarihi ele alınmakta; derdest davalar bakımından kanun değişikliğinin yürürlük tarihi esas alınmaktadır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/5955, K. 2026/1328, 09.03.2026
Karar, rayiç bedelin değişiklikten sonra açılan davalarda dava tarihine, değişiklik öncesinde açılmış ve derdest olan davalarda ise yürürlük tarihine göre belirlenmesi yaklaşımını açıklamaktadır.
Bilirkişi incelemesinde dikkate alınması gereken unsurlar
Rayiç bedelin belirlenmesinde taşınmazın genel piyasa değerinin yanında dava konusu payın ve taşınmazın somut özellikleri de dikkate alınmalıdır. Mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesinde özellikle şu unsurların değerlendirilmesi önem taşır:
- Taşınmazın esas alınacak tarih itibarıyla imar durumu ve hukuki niteliği;
- Konumu, yüzölçümü, ulaşım imkânları ve çevresindeki gelişmeler;
- Benzer nitelikteki taşınmazların emsal satışları ve piyasa koşulları;
- Tarla veya arsa niteliği ile imar uygulaması, ifraz ve parselasyon işlemlerinin değer üzerindeki etkisi;
- Dava konusu payın toplam taşınmaz içindeki oranı ve paya özgü değer unsurları.
Özellikle taşınmazın satış tarihinden sonra imar uygulamasına tabi tutulması veya tarla vasfından arsa vasfına dönüşmesi hâlinde, bu değişikliklerin hangi tarihte gerçekleştiği ve değere etkisi ayrıca incelenmelidir. Bununla birlikte değerleme tarihi, güncel Yargıtay çoğunluk yaklaşımına göre belirlenmeli; bilirkişi raporunun düzenlendiği tarihteki değer kendiliğinden esas alınmamalıdır.
Önalım hakkının süresi bakımından geçiş hükmü
7571 sayılı Kanun ile TMK m. 733’te yapılan değişiklik sonucunda, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin azami hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Ancak kanunun geçici 1. maddesi uyarınca bu değişiklik, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından önceki hükümler uygulanmaya devam eder.
Bu nedenle önalım davasında hem rayiç bedelin tespit tarihine ilişkin TMK m. 734 düzenlemesi hem de hak düşürücü sürelere ilişkin TMK m. 733 ve geçiş hükümleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Sonuç
7571 sayılı Kanun ile önalım davalarında tapuda gösterilen satış bedeli yerine, mahkemece belirlenen rayiç bedelin esas alınması kabul edilmiştir. Ancak rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceği konusunda uygulamada önem taşıyan bir ayrım bulunmaktadır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin çoğunluk yaklaşımına göre, 25 Aralık 2025 tarihinden sonra açılan davalarda dava tarihi; bu tarihten önce açılmış ve yürürlük tarihinde derdest olan davalarda ise 25 Aralık 2025 tarihi esas alınır. Dolayısıyla satış tarihindeki rayiç değerin her durumda geçerli, istikrar kazanmış bir Yargıtay kuralı olduğu yönünde genelleme yapmak doğru değildir.
Uygulamada tarafların, değerleme tarihinin doğru belirlenmesi, taşınmazın hukuki ve fiili özelliklerinin bilirkişi incelemesine yansıtılması ve depo edilecek bedelin mahkemece verilen kesin süre içinde yatırılması konularına özellikle dikkat etmesi gerekir.