Giriş / Konunun Çerçevesi
Kira ilişkilerinde tarafların kim olduğu veya belirli bir kişinin kiracı sıfatının bulunup bulunmadığı konusunda uyuşmazlık çıkabilmektedir. Özellikle kira sözleşmesinin yenilenmesi, kiralananın el değiştirmesi, sözleşmenin başka bir kişi adına düzenlenmiş olması veya kiracının fiilen kullandığı taşınmazdan tahliye edilmek istenmesi hâllerinde kiracılık sıfatının tespiti önem kazanmaktadır.
Kiracılık sıfatının tespiti davası, mevcut bir kira ilişkisinin ve bu ilişki kapsamında davacının kiracı sıfatının bulunduğunun mahkemece belirlenmesine yönelik HMK.m.106 uyarınca bir tespit davasıdır. Uygulamada bu dava, kiracının tahliye tehdidi altında bulunduğu veya kiracılık hakkının karşı tarafça inkâr edildiği durumlarda başvurulabilecek hukuki bir yol niteliğindedir.
İlgili Mevzuat ve Görevli Mahkeme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisinin varlığının belirlenmesinde sözleşmenin içeriği kadar tarafların sözleşme sonrasındaki davranışları da önem taşır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.11.2015 tarihli, E. 2015/640, K. 2015/10225 sayılı kararında da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar arasında kiracılık sıfatının tespiti talebinin Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanında bulunduğu kabul edilmiştir.
Kiracılık Sıfatının Tespiti ve Hukuki Yarar
Kiracılık sıfatının tespiti talebinde davacının, taraflar arasında bir kira ilişkisinin bulunduğunu ve kendisinin bu ilişkinin kiracı tarafı olduğunu ortaya koyması gerekir. Aktif dava ehliyetinin ispat edilememesi durumunda davanın usulden reddine karar verilir.
Tespit davasının dinlenebilmesi bakımından davacının güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararının bulunması da önemlidir. Kiracılık sıfatının karşı tarafça açıkça inkâr edilmesi, tahliye işlemlerinin başlatılması veya kiracının kullanım hakkının engellenmesi gibi durumlar hukuki yararın varlığı bakımından önem taşıyabilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın niteliği ve davacının elde etmek istediği hukuki koruma somut olarak ortaya konulmalıdır.
Kiracılık Sıfatının İspatı
Kiracılık sıfatının tespitinde yazılı kira sözleşmesi en önemli delillerden biri olmakla birlikte, tek delil değildir. Kira ödeme kayıtları, banka dekontları, noter ihtarnameleri, taraflar arasındaki yazışmalar, vergi ve ticaret sicili kayıtları, abonelikler, aidat ödemeleri ve diğer somut olgular birlikte değerlendirilebilir.
Özellikle şirketlerin kiracı olduğu uyuşmazlıklarda şirket tüzel kişiliği ile ortak veya yöneticinin şahsının birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerekir. Kira sözleşmesinin şirket adına yapılması ve kira bedellerinin şirket tarafından ödenmesi gibi olgular, diğer delillerle birlikte kiracılık sıfatının belirlenmesinde önem taşır.
Üçüncü Kişi Hakkında Verilen Tahliye Kararlarının Etkisi
Kiracılık sıfatının tespiti bakımından uygulamada karşılaşılan önemli sorunlardan biri, kiracı olduğunu ileri süren kişinin tarafı olmadığı bir yargılama sonucunda verilen tahliye kararının kendisine karşı uygulanmak istenmesidir.
Kural olarak bir mahkeme kararının kapsamı, kararın tarafları ve uyuşmazlığın konusu dikkate alınarak belirlenir. Bu nedenle başka bir kişi adına düzenlenmiş kira sözleşmesine dayanılarak alınan tahliye kararının, farklı bir kişinin kiracılık hakkını doğrudan ortadan kaldırıp kaldırmayacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Bu tür durumlarda kiracılık sıfatının ayrıca tespitinin talep edilmesi, kiracının hukuki durumunun açıklığa kavuşturulması bakımından önem taşıyabilir.
Bu tür durumlarda birden fazla yol ile tahliye durdurulabilir. Başvurulabilecek hukuki yollar şu şekildedir;
- Söz konusu tahliye kararının icra hukuk mahkemesi ve/ya sulh hukuk mahkemesi tarafından verilmesi durumunda ivedi şekilde sulh hukuk mahkemesine değişik iş başvurusu ile müracaat edilerek ‘‘tahliye kararının tedbiren durdurulmasına yönelik’’ ihtiyati tedbir başvurusunda bulunulmalıdır. Mahkeme tarafından verilecek ihtiyati tedbir kararı akabinde arabuluculuk başvurusu yapılmalı, anlaşamama durumunda ‘‘ kiracılık sıfatının tespiti’’ talepli dava ikame edilmelidir. Değişik iş dosyası üzerinden verilen ihtiyati tedbir kararının devamına ilişkin talep de eklenmek suretiyle maddi vakıalar ve deliller mahkemeye sunularak yargılama süreci takip edilmelidir.
- İcra hukuk mahkemesi ve/ya sulh hukuk mahkemesi tarafından alınan tahliye kararının icrasına ilişkin işlemlere başlandığı takdirde izlenecek yollardan bir diğeri ise İİK.m.276/2 uyarınca mecuru kullanan kişinin kiracı olduğuna ilişkin belgeyi memura ibraz etmesi gerekir. Memur belgeyi aldıktan sonra tahliye işlemini geçici olarak erteler ve durumu icra hukuk mahkemesine bildirir. İcra hukuk mahkemesi icra dosyasına sunulan belgeler üzerinden inceleme yaparak dosya üzerinden tahliye işlemin durdurulmasına veyahut devamına yönelik karar tesis eder.
Yeni Malik ve Kiracılık İlişkisi
Kiralananın el değiştirmesi, tek başına mevcut kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. Taşınmazın devri hâlinde kira ilişkisinin yeni malike karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği, başta TBK m. 310 ve ilgili hükümler olmak üzere somut olayın koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Bu nedenle yeni malikin taşınmazı edinmesinden sonra kiracılık sıfatının tartışmalı hâle gelmesi durumunda; kira sözleşmesinin tarihi, taşınmazın devir tarihi, kiralananın kullanımı ve kira ödemeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kiracılık sıfatının tespiti talebi doğrudan kira ilişkisinin varlığına ve taraflarına ilişkin olduğundan, bu talebin kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık kapsamında değerlendirilmesi ve dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiği kabul edilmelidir.
Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.01.2026 tarihli, E. 2026/2, K. 2026/111 sayılı kararında doğrudan kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkin davada arabuluculuğun dava şartı olduğu kabul edilmiştir.
Arabuluculuk Son Tutanağı ve Ankara BAM Kararı
Ankara BAM 37. Hukuk Dairesinin anılan kararında, arabuluculuk başvurusunun dava açılmadan önce yapılmış olması ve anlaşamama son tutanağının hazırlanmış bulunması yeterli görülmüştür. Daire, son tutanağın tüm taraflarca aynı aşamada imzalanmamış veya UYAP sistemine yüklenmemiş olmasının, somut olayda dava şartının yerine getirilmesine engel olmadığı sonucuna ulaşmış ve ilk derece mahkemesinin usulden ret kararını kaldırmıştır. Karar, kiracılık sıfatının tespiti davalarında arabuluculuğun dava şartı olduğunun açık biçimde ortaya konulması bakımından güncel ve önemli bir uygulama örneğidir.
İhtiyati Tedbir
Kiracılık sıfatının tespiti davasında, yargılama devam ederken tahliye veya kullanım hakkının engellenmesi nedeniyle telafisi güç bir zarar doğması ihtimali varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.
HMK m. 389 ve devamı hükümleri kapsamında tedbir talebinin kabulü için somut olayda hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya gecikme nedeniyle ciddi bir zarar doğması ihtimalinin ortaya konulması gerekir. Ayrıca HMK m. 390/3 kapsamında yaklaşık ispat koşulunun da değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle tedbir talebinin, yalnızca kiracılık iddiasına değil, mevcut ve somut bir tehlikeye dayandırılması önemlidir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kiracılık sıfatının tespiti davası, kira ilişkisinin varlığı veya davacının kiracı sıfatının karşı tarafça tartışmalı hâle getirildiği durumlarda başvurulabilecek önemli bir hukuki korumadır.
Bu davalarda öncelikle davacının güncel hukuki yararı, kira ilişkisinin varlığı ve davacının bu ilişkinin tarafı olduğu ortaya konulmalıdır. Görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalar bakımından ise kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk ayrıca dikkate alınmalıdır. Kiracılık sıfatının tespiti talebinin de bu kapsamda olduğu, Ankara BAM 37. Hukuk Dairesinin 14.01.2026 tarihli kararı ile açık biçimde ortaya konulmuştur.
Sonuç olarak, kiracılık sıfatının tespiti davalarında hem maddi ilişkinin doğru kurulması hem de dava şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi, davanın usulden veya esastan reddedilmesinin önüne geçilmesi bakımından belirleyici öneme sahiptir.